Bonus ristrutturazione in condominio: cosa cambia

Per i lavori sulle parti comuni, la detrazione si ripartisce tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, non alle spese individuali. La delibera dei lavori spetta all’assemblea condominiale, e serve un amministratore che gestisca la documentazione per tutti i condomini.

Cosa cambia quando il lavoro riguarda le parti comuni

Chi vive in un condominio spesso scopre queste regole solo quando l’assemblea approva un lavoro importante: fino a quel momento, il bonus ristrutturazione resta associato mentalmente al singolo appartamento, alla propria cucina o al proprio bagno. Passare da un intervento privato a un intervento condiviso cambia poco sulla parte fiscale, ma molto sulla parte organizzativa, ed è proprio quest’ultima a generare la maggior parte dei dubbi.

Il bonus ristrutturazione funziona allo stesso modo, sulla carta, sia per un appartamento singolo sia per un condominio: stessa aliquota (50% sull’abitazione principale, 36% sugli altri immobili, verificato sulla Legge di Bilancio 2026), stesso massimale di spesa, stessa ripartizione in dieci rate. Quello che cambia radicalmente è l’organizzazione pratica: non decide un solo proprietario, non paga un solo bonifico, e la documentazione riguarda l’intero edificio, non una singola unità.

Facciata, tetto, scale comuni, impianti condivisi (ascensore, citofono, impianto elettrico delle parti comuni) rientrano tra gli interventi tipici su cui interviene un condominio, spesso con importi complessivi molto più alti di un singolo appartamento.

In un condominio con non più di otto condomini, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria (art. 1129 del Codice civile): l’accesso alla detrazione resta comunque possibile, con i condomini che possono nominare un rappresentante ai soli fini fiscali oppure gestire direttamente la ripartizione tra loro, purché restino tracciabili la delibera dei lavori e la tabella di ripartizione delle spese.

Come si ripartisce la detrazione tra i condomini

Immagina un rifacimento della facciata da 60.000 euro deliberato dall’assemblea: se un appartamento ha una quota millesimale di 100 su un totale di 1.000, quel condomino sosterrà il 10% della spesa, cioè 6.000 euro, a prescindere da quanti metri quadri di facciata siano davanti al suo appartamento. È la stessa spesa che, sommata a quella degli altri condomini, compone il totale approvato in assemblea, ma la parte fiscale riguarda ognuno per la propria quota.

La spesa complessiva approvata dall’assemblea si ripartisce tra i condomini in base alle quote millesimali di proprietà, non in base a quanto ciascuno “userebbe” di più o di meno quella parte comune: chi ha una quota maggiore dell’edificio paga, e detrae, una quota maggiore della spesa, indipendentemente dal piano in cui abita o da quanto utilizza effettivamente, per esempio, l’ascensore.

Ogni condomino calcola poi la propria detrazione sulla parte di spesa a lui attribuita, con le stesse regole di aliquota, massimale e rate che si applicherebbero a un lavoro sul proprio appartamento.

Chi firma la richiesta e delibera i lavori

Nessun condomino, per quanto convinto della bontà del lavoro, può far partire un intervento sulle parti comuni per conto proprio e poi presentarsi in assemblea con il cantiere già avviato: la delibera viene prima, sempre, ed è quella che rende l’intervento legittimo dal punto di vista condominiale prima ancora che fiscale.

I lavori sulle parti comuni non partono dall’iniziativa di un singolo condomino, ma da una delibera assembleare che approva l’esecuzione dell’intervento, con le maggioranze previste dal regolamento condominiale e dal codice civile per quel tipo di lavoro. La delibera, insieme alla tabella millesimale di ripartizione delle spese, è uno dei documenti che serve a dimostrare la legittimità e la ripartizione della spesa in caso di controllo.

I documenti in più richiesti per un condominio

Chi ha già affrontato una detrazione sul proprio appartamento e la ritrova, in condominio, moltiplicata per il numero di documenti da tenere in ordine, spesso sottovaluta quanto sia utile delegare fin da subito all’amministratore la raccolta di tutto il fascicolo, invece di lasciare che ogni condomino conservi solo la propria parte.

Oltre ai documenti che servirebbero comunque per un lavoro sul singolo appartamento (fatture, bonifico parlante, titolo edilizio quando previsto), un condominio deve conservare:

• la delibera assembleare di approvazione dei lavori;
• la tabella millesimale di ripartizione delle spese tra i condomini;
• in alternativa, una certificazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto agli obblighi previsti e indichi la somma spettante a ciascun condomino ai fini della detrazione.

L’amministratore ha inoltre un obbligo in più rispetto alla gestione ordinaria: comunicare all’Anagrafe tributaria, entro i termini previsti, i dati relativi alle spese sostenute dal condominio per interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica sulle parti comuni. Senza questa comunicazione, la detrazione dei singoli condomini può essere messa in discussione anche se ognuno ha pagato la propria quota correttamente.

Per il resto, valgono le stesse regole documentali di qualunque altra detrazione: ogni condomino, per la propria quota, deve poter dimostrare il pagamento con un bonifico parlante intestato a sé stesso e conservare la documentazione per tutta la durata delle rate. La checklist dei documenti da conservare vale anche per un condominio, con l’unica differenza che ai documenti individuali si aggiungono la delibera e la tabella millesimale gestite dall’amministratore.

Per il quadro generale di aliquote e requisiti, la pagina bonus ristrutturazione 2026 resta il riferimento; se l’intervento riguarda anche l’efficienza energetica dell’edificio (cappotto termico, sostituzione degli infissi comuni), la pagina ecobonus 2026 spiega le regole di quella detrazione.

Se l’assemblea ha già deliberato e serve confrontare più preventivi per lavori condominiali, puoi partire dal preventivatore ristrutturazione di CercaPreventivo: quando la richiesta passa da noi, contattiamo noi le imprese compatibili con il tipo di intervento e la zona dell’edificio.